??中房網(wǎng)訊 上海易居研究院近日發(fā)布的《2018年全國(guó)40城住宅成交報(bào)告》顯示，12月份，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)13%，同比增長(zhǎng)3.1%。2018年全年，40城新建商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)8.8%，其中一線城市同比下降4.6%，二線城市同比增長(zhǎng)3.4%，三四線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)27.3%，成交面積的增長(zhǎng)主要來自三四線城市。

??40城新房成交面積同比增長(zhǎng)8.8%

??報(bào)告顯示，12月份 40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)13%，同比增長(zhǎng)3.1%。從成交量的歷史走勢(shì)來看，在2017年12月成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2018年一季度40城成交量出現(xiàn)回落。2018年二季度，房企加大了推盤力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖但依舊不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出現(xiàn)小幅萎縮。四季度以來，部分開發(fā)商加速推盤，一方面隨著市場(chǎng)降溫，開發(fā)商準(zhǔn)備儲(chǔ)備現(xiàn)金過冬，另一方面是沖刺業(yè)績(jī)完成年度目標(biāo)。

??2018年一二線城市平穩(wěn)，三線城市成交火熱

??根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，12月份4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)66.1%，同比增長(zhǎng)31.7%。一線城市中廣州的成交面積環(huán)比大幅增長(zhǎng)，其他三城則環(huán)比小幅增長(zhǎng)。從歷史數(shù)據(jù)來看，一線城市的總成交面積目前處于2014年以來的較低位。

??18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)12.3%，同比增長(zhǎng)0.5%。其中8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降15%，同比增長(zhǎng)1.7%；4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)25.3%，同比增長(zhǎng)3.5%；6個(gè)其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)35.4%，同比下降2.4%。

??18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)2.5%，同比增長(zhǎng)1.2%。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購(gòu)或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8.2%，同比增長(zhǎng)40.3%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)12.5%，同比下降16.4%。12月三線城市中本輪嚴(yán)調(diào)控的三線城市成交環(huán)比繼續(xù)小幅下降，7月份以來無錫和中山的成交量有所增長(zhǎng)，這兩個(gè)城市的成交量在嚴(yán)調(diào)控的三線城市中占比較大，因此成交量增長(zhǎng)較明顯；弱調(diào)控或未調(diào)控的三線城市成交環(huán)比小幅增長(zhǎng)，三季度以來降溫趨勢(shì)明顯。

??40城年初累計(jì)同比增速出現(xiàn)拐點(diǎn)

??從2018年全年來看，40城新建商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)8.8%。其中一線城市同比下降4.6%，二線城市同比增長(zhǎng)3.4%，三四線城市同比增長(zhǎng)27.3%，成交面積的增長(zhǎng)主要來自三四線城市。2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。

　　易居研究院分析認(rèn)為，2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了"分類調(diào)控，因城施策"的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。雖然進(jìn)入2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了較大的反彈，這主要是因?yàn)樯习肽耆木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多，三季度以來同比增速已持續(xù)放緩，12月曲線已出現(xiàn)拐點(diǎn)。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢(shì)大致相近，40城領(lǐng)先全國(guó)4-6個(gè)月左右穿過正負(fù)線，且波動(dòng)較大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。

??預(yù)計(jì)2019年一季度40城成交繼續(xù)下滑

??由于2018年四季度，部分開發(fā)商加速推盤，一方面隨著市場(chǎng)降溫，開發(fā)商準(zhǔn)備儲(chǔ)備現(xiàn)金過冬，另一方面是沖刺業(yè)績(jī)完成年度目標(biāo)。報(bào)告顯示，2018年全年，40城新建住宅成交面積同比小幅增長(zhǎng)，其中一線城市小幅下降，二線城市小幅增長(zhǎng)，三四線城市則增長(zhǎng)較多。

??2018年12月21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。12月24日，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部對(duì)2019年樓市調(diào)控明確提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，并強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的定位不變。因此，2019年樓市定調(diào)為穩(wěn)字當(dāng)頭，不走靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路。

??綜合考慮這些情況，易居研究院預(yù)計(jì)短期內(nèi)國(guó)家層面的調(diào)控政策不會(huì)放松，全國(guó)樓市還將持續(xù)降溫，2019年一季度40城的成交面積將逐漸下滑。分城市類別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮；其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

??附：40個(gè)典型城市

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

??18個(gè)二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、廈門、西寧、合肥、寧波；其中東部二線城市為：蘇州、福州、南京、青島、杭州、合肥、寧波、廈門；中部二線城市為：鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南昌；其他（西部和東北地區(qū)）二線城市為：南寧、西寧、長(zhǎng)春、成都、重慶、西安。

??18個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。其中7個(gè)本輪調(diào)控的三四線城市為：揚(yáng)州、東莞、無錫、泉州、淮安、珠海、中山11個(gè)弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市為：溫州、岳陽、襄陽、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)。