?中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《10月全國(guó)40城住宅成交報(bào)告》顯示，10月份40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少6%，同比增長(zhǎng)11%。值得注意的是，一二三線城市成交面積均出現(xiàn)不同程度的下滑。

??易居研究院預(yù)計(jì)，到年底40城成交將繼續(xù)萎縮。從分城市類別來看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮；其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

??10月40城成交環(huán)比減少9%

??報(bào)告顯示，根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市10月份新建商品住宅成交面積環(huán)比減少6%，同比增長(zhǎng)11%。由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，10月的移動(dòng)平均同比增幅為13%。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開始上行。后續(xù)來看，預(yù)計(jì)該曲線將在0%上下持續(xù)盤整。

??從成交量的歷史走勢(shì)來看，在2017年12月成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2018年第一個(gè)季度40城成交量出現(xiàn)回落。2018年二季度，房企加大了推盤力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖，但依舊不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出現(xiàn)小幅萎縮，四季度開局繼續(xù)小幅下滑。在短期內(nèi)調(diào)控不會(huì)放松的背景下，報(bào)告預(yù)計(jì)到年底全國(guó)樓市將逐漸降溫，40城成交將逐漸下滑。

??一二三線城市成交面積環(huán)比均下滑

??報(bào)告顯示，10月份4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少38%，同比增長(zhǎng)7%。

??18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少1%，同比增長(zhǎng)8%。其中8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比減少4%；4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比持平，同比增長(zhǎng)9%；6個(gè)其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比減少4%，同比增長(zhǎng)18%。

??18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少8%，同比增長(zhǎng)17%。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購(gòu)或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比減少17%，同比增長(zhǎng)24%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比持平，同比增長(zhǎng)13%。

??對(duì)比歷史數(shù)據(jù)來看，10月份一線城市中北京、上海、廣州的成交面積環(huán)比9月份均有不同程度的下滑，導(dǎo)致一線城市的總成交面積有所下滑，目前處于2014年以來的較低位。

??10月二線城市中東部二線城市成交環(huán)比小幅增長(zhǎng)；中部二線城市成交環(huán)比持平；其他二線城市成交環(huán)比小幅下降。

??10月三線城市中本輪嚴(yán)調(diào)控的三線城市成交環(huán)比下滑；弱調(diào)控或未調(diào)控的三線城市成交環(huán)比持平，三季度以來成交量持續(xù)下滑，降溫趨勢(shì)明顯。

??后續(xù)來看，一線城市由于目前成交量能已處于低位，下跌空間有限；東部二線城市將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三線城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

??40城年初累計(jì)同比小幅反彈，不改下行趨勢(shì)

??此外，從累計(jì)成交面積來看，1-10月份40城累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)7%。其中一線城市累計(jì)同比下降9%，二線城市累計(jì)同比微漲2%；三四線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)24%。

??從數(shù)據(jù)來看，2017年2月份40城年初累計(jì)成交面積同比增幅進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。易居研究院分析認(rèn)為，這說明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。雖然進(jìn)入2018年，40城累計(jì)成交面積同比增幅曲線出現(xiàn)了較大的反彈，這主要是因?yàn)槟瓿跻詠砣木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多?？紤]到內(nèi)部環(huán)境調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松，外部環(huán)境復(fù)雜多變，判斷出該曲線在經(jīng)歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢(shì)。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢(shì)大致相近，40城領(lǐng)先全國(guó)4-6個(gè)月左右穿過正負(fù)線，且波動(dòng)較大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。2017年以來，40城年初累計(jì)同比曲線已經(jīng)在低位盤整近16個(gè)月，而全國(guó)成交仍保持正增長(zhǎng)，這主要是本輪周期三四線城市較為火爆所導(dǎo)致的。

??年底40城成交或下滑

??從三季度數(shù)據(jù)來看，40城新建住宅成交面積環(huán)比有所下滑，同比小幅增長(zhǎng)，降溫態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。四季度開局，40城成交面積環(huán)比下滑，一二三線城市均出現(xiàn)不同程度的下滑。

??7月31日召開的中央政治局會(huì)議指出堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

??10月29日，針對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，新華社發(fā)表署名文章稱，根據(jù)7月31日中央政治局會(huì)議中所強(qiáng)調(diào)的“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題、堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的調(diào)控精神，決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。綜合考慮這些情況，易居研究院報(bào)告分析，預(yù)計(jì)全國(guó)樓市還將持續(xù)降溫，到年底40城的成交面積將逐漸下滑。分城市類別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮；其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

??附注：40個(gè)典型城市分別為：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

??18個(gè)二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、廈門、西寧、合肥、寧波；其中東部二線城市為：蘇州、福州、南京、青島、杭州、合肥、寧波、廈門；中部二線城市為：鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南昌；其他（西部和東北地區(qū)）二線城市為：南寧、西寧、長(zhǎng)春、成都、重慶、西安。

??18個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽(yáng)、無錫、襄陽(yáng)、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。其中7個(gè)本輪調(diào)控的三四線城市為：揚(yáng)州、東莞、無錫、泉州、淮安、珠海、中山11個(gè)弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市為：溫州、岳陽(yáng)、襄陽(yáng)、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)。

??報(bào)告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院