根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心近日發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價格指數(shù)報告》顯示，在其監(jiān)測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數(shù)環(huán)比上漲，四個一線城市全部在內(nèi)；同比數(shù)據(jù)方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%。而值得注意地是，這兩個城市的租賃價格指數(shù)同比持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢已經(jīng)超過了19個月。

??對于近期全國多城市房租上漲的原因，中國社科院金融發(fā)展室原主任易憲容認(rèn)為，其中既有季節(jié)性因素，又有供需結(jié)構(gòu)失衡產(chǎn)生的影響，同時不排除資本介入后的推波助瀾。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民指出，除傳統(tǒng)上漲動因外，今年以來熱點城市住房租金上漲有特殊原因：一方面大量社會資本涌入住房租賃行業(yè)，租賃企業(yè)急于擴大規(guī)模，通過抬高租金搶房；另一方面，這些租賃企業(yè)從房東手中收購或承租房源后，成為超級“二房東”，把一些中低端的房子裝修改造成中高端房子后對外出租，這類型房源的占比快速增加，帶動了租金上漲。

??租賃企業(yè)獲資本青睞 有的企業(yè)把好“經(jīng)”念歪了

??新華社文章指出，“實際上，各地加快建立租購并舉的住房制度，對住房租賃企業(yè)融資一直是鼓勵和支持的態(tài)度?！币晃唤鹑诒O(jiān)管部門的負責(zé)人表示，但在資本的推動下，部分租賃企業(yè)不斷做大，出現(xiàn)了惡性競爭，這是把好“經(jīng)”給念歪了。

??據(jù)新華社調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，住房租賃企業(yè)管理的長租公寓分為兩種，一種是分散式公寓，即運營商從個人手中獲得閑散房源，這類代表有自如、蛋殼公寓；另一種是集中式公寓，運營商租下一棟樓統(tǒng)一出租，像YOU+公寓。市場研究機構(gòu)邁點研究院發(fā)布的報告顯示，該研究院重點監(jiān)測的市場主流公寓品牌有300余家。

??新興住房租賃企業(yè)不斷涌現(xiàn)，老牌住房租賃企業(yè)加速擴張，均得益于資本的大量涌入。據(jù)邁點研究院監(jiān)測，金融機構(gòu)一直為長租公寓的品牌建設(shè)、擴張、運營提供強有力的支持。根據(jù)公開報道，今年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在今年，蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。

??一些長租公寓企業(yè)發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在業(yè)內(nèi)人士看來，可觀的收益是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品吸引投資者的首要條件，這讓租賃企業(yè)有了提高租金的動力。此外，一部分住房租賃企業(yè)定位于互聯(lián)網(wǎng)公司，帶有流量經(jīng)營思維。而要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，最簡單的方式就是不惜代價達到市場壟斷地位。

??清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，支持規(guī)?；I(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，是培育和發(fā)展住房租賃市場的一項重要內(nèi)容，但租賃企業(yè)是營利性企業(yè)，越來越多的資本參與其中后，其逐利的本性愈發(fā)明顯。

??建立租賃市場監(jiān)管體系 完善住房租賃制度

??受訪的多位專家表示，雖然目前住房租賃企業(yè)的市場份額只占7%左右，對租金上漲的推動作用還有待進一步評估，但預(yù)期引導(dǎo)很重要。政府應(yīng)關(guān)注住房租金水平變化和住房租賃企業(yè)行為，盡快制定管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場系統(tǒng)管控體系，促進租賃市場可持續(xù)發(fā)展。

??相關(guān)主管部門的負責(zé)人表示，在支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展的同時，要加快推進住房租賃立法。金融監(jiān)管等部門應(yīng)加強對資本進入長租公寓領(lǐng)域的監(jiān)管。同時，應(yīng)發(fā)揮國企的引領(lǐng)作用，鼓勵他們進入房屋租賃市場。

??同時，業(yè)內(nèi)人士也呼吁要完善住房租賃制度。易憲容建議借鑒其他國家的住房租賃制度，形成更有效的措施來控制房租上漲。

??據(jù)了解，在租賃市場比較發(fā)達的國家，比如德國，其穩(wěn)定住房租賃市場的價格最為簡單的方式是，政府只管租賃企業(yè)的利潤水平。德國政府鼓勵企業(yè)及居民購買或建造住房出租，但對利潤水平有嚴(yán)格限制。房東租賃住房，租金超過合理租金20%就算違法，超過50%構(gòu)成犯罪。合理房價及合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，需要通過多方組織協(xié)商來確定。同時，還要堅決地保護住房租賃者的利益。

??此外，德國有相當(dāng)嚴(yán)厲的法律限制住房投資投機需求。比如，住房交易需要支付過戶費3%、評估費5%、資本利得稅25%。不過，住房持有超過10年可以免交資本利得稅，如果住房持有少于10年，則嚴(yán)格按照個人所得稅累進稅率進行征稅。在此種制度安排下，住房市場不是賺錢獲利的市場，住房投機炒作的屬性受到嚴(yán)格限制。在明確的制度安排下，德國的住房租賃市場得以健康地發(fā)展。國內(nèi)也可以從這些方面入手，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，促進長治久安的住房租賃市場健康發(fā)展。

??多地出臺政策穩(wěn)市場

??事實上，在今夏租金猛漲之際，多地也先后出臺了相關(guān)租賃監(jiān)管政策。

??8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要租賃企業(yè)負責(zé)人。約談明確要求，住房租賃公司不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。同時，北京住建委聯(lián)合多部門集中約談了鏈家、我愛我家、58同城等房源信息發(fā)布主要網(wǎng)站，要求對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布的房源信息，無論從事住房租賃業(yè)務(wù)還是存量房交易業(yè)務(wù)，均需按要求在網(wǎng)頁顯著位置公示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員信息卡。

??8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會，自如、我愛我家·相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人參加，除了被要求共同承諾落實“三不得”外，10家中介機構(gòu)在未來還將拿出共計12萬套房源投向租賃市場，以不漲價的方式平抑此前已經(jīng)波動的租金水平。

??在交易程序等其他方面，北京在7月末出臺的新版合同示范文本要求，未經(jīng)約定出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金，以進一步規(guī)范租房市場，目前該范本還在征求意見階段。而上海市從7月1日起在租賃合同上實行更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，全面實施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制。

??在住房保障方面，深圳市對社會提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員、先進制造業(yè)藍領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。武漢市出臺《武漢市外來務(wù)工人員公租房保障暫行辦法》，符合條件的人群可每月拿到240元租房補貼，每人領(lǐng)取補貼時間累計不超過36個月，金額不超過8640元，該辦法還處于征求意見階段。

??此外，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，需要促進閑置房源進入租賃市場、鼓勵閑置土地用更加市場化的方式進入租賃市場、整合閑置用地三種方式來完善我國的租賃市場。

??據(jù)了解，2017年8月21日，國土部會同住建部根據(jù)地方自愿，確定在13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》并下發(fā)執(zhí)行。這13個城市就包括北京、上海、南京、杭州、武漢、廣州、成都等最近租金上漲較快的城市。北京等城市已經(jīng)提出多渠道籌集租賃房源，加大供給。通過加快集體土地租賃住房建設(shè)、將非住宅改建為職工集體宿舍和鼓勵國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房等方式增加租賃住房供給。

??除了嚴(yán)格調(diào)控價格外，在我國城市房地產(chǎn)管理法、合同法中，大量的法律條文都是針對房屋買賣而設(shè)定，而在房屋租賃立法上相對不足，對于租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、尊嚴(yán)、基本權(quán)益得不到有效保障。對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，對租戶利益的保護一直都有，因為執(zhí)行力不夠一直沒有很好地落實下來。所以未來不排除借助法律手段，加大執(zhí)行力度來讓租賃法規(guī)更好地落地。